전세사기 안당하는 법 전세사기 유형 예방 및 대책 안심전세앱

 

1. 전세사기 유형 

① 깡통전세

껍데기만 잇고 내용물은 비어있는 속 빈 깡통처럼 전세 보증금이 주택의 실제 가치를 초과한 상태이다. 이때 주택이 경매로 넘어가면 세입자는 전세 보증금을 떼인다. 

 

보통 전세가는 매매가격의 80% 이상인 주택이 안전한데 깡통주택은 전세가와 매매가가 거의 차이가 나지 않게 설정하여 속여서 계약한다. 최근 이슈가 있었던 빌라왕 사건도 여기에 해당한다. 

 

예시로 집값이 5억일 때 임대인 돈 1억 원 + 임대임의 대출금 2억원 + 내 보증금 2억원 

전세보증금 + 임대인의 대출금이 매매가(집값)의 80%이상이면 매매가보다 전세가가 높거나 같기 때문에 임대인이 집을 처분해도 세입자에게 돌려줄 보증금 마련이 어려워 추후 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문에 위험하다. 

 

② 대리인 이중계약

실제 임대인의 인적사항과 명의를 도용하거나 임대인의 위임장을 위조해 대리인 행세를 하여 계약하게 하는 경우로 임차인과 전세계약 체결 후 세입자의 전세보증금을 가로채는 방식이다. 

 

최근 울산에서 가짜 전세계약서를 만들어 금융회사에서 전세자금 약 15억 원을 대출받은 후 빼돌린 일당을 포함해 전세 사기범 300명을 경찰이 붙잡았다. 

  

③ 몰래 전입신고

신종 전세사기 수법으로 집주인이 세입자를 다른 곳으로 몰래 허위 전입신고 한 뒤 주택담보대출을받는 것을 말한다. 대리인 전입신고 시 정보가 허술한 점을 악용한 수법이다. 

 

이 수법을당하면 세입자는 주소지가 변경되었기 때문에 확정일자 효력이 상실되고 만약 집이 경매로 넘어가게 되면 재산권 행사를 제대로 할 수가 없다. 

 

이러한 수법으로 인한 피해자가 급증하면서 전입신고서에 서명한 현 세대주 및 전입자의 신분증 원본을 읍,면,동 주민센터에서 반드시 확인하게 된다. 또한 '전입신고 등 통보 서비스'를 전입신고와 동시에 신청할 수 있게 하고 세대주가 아니더라도 누구나 자신의 주소 변경 사실을 통보받을 수 있는 '주소 변경 사실 통보 서비스'도 신설한다. 

 

④여러명의 세입자와 중복계약

임대인이 동일한 전세 목적물을 대상으로 여러 명의 임차인들과 전세계약 체결한 수법으로 세입자들이 서로 다른 세입자를 확인할 수 없도록 전세보증금 잔급 지급일을 같은 날로 잡아 동시에 여러 명의 보증금을 가로채는 방식이다. 

 

집주인과 임차인이 직거래를 하거나 중개업자와 전세사기꾼이 공모한 경우 발생할 수 있다. 

 

⑤ 신탁 사기 

신탁등기된 집은 신탁회사가 집의 소유권을 가져서 집주인은 신탁회사의 동의가 없이 부동산 계약을 맺을 수 없다. 만약에 집주인이 신탁회사 몰래 임차인과 전세계약을 맺고 전세보증금을 빼돌린 경우 임차인은 불법점유자가 되어 임대차보호법을 적용받지 못해서 전세보증금을 돌려받지 못한다. 

 

2.전세사기 예방법

① 깡통전세 예방법

내가 관심이 있는 집의 시세를 확인하여 이 집이 깡통주택인지 체크해야한다. 예를들어 보증금이 1억원 인데 집값이 1억 2천만원이라면 피해야한다. 

 

→집 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있다.

https://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

또한 안전한 집이여도 전세보증금반환보증에 가입해야 집값이 하락하여 깡통주택이 되었을때를 생각하여 예방하는 것이 좋고 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 따져보고 가입해야한다. 

→전세보증금반환보증은 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품이다. 

 

• 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증
• 카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금반환보증
• KB국민카드 > 국카몰app > 라이프샵 > 전세보증 

 

② 가짜 임대인과 계약 예방법 

집주인이라고 주장하는 사람이 진짜 집주인이 맞느지 확인해야한다. 계약 시 앞에 있는 사람이 등기부등본에 집주인이라고 기재된 사람이 맞는지, 신분증을 실제로 대조해 보는 것도 중요하다. 

 

불가피하게 대리인과 계약해야 하는 경우에는 대리인 확인절차를 거쳐야한다. 

- 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 받아야한다. 

- 실제 임대인과 영상통화로 내용을 한 번 더 확인해야 한다. 

- 보증금을 입금한 경우 반드시 임대인 명의의 통장에 입금해야 한다. 

 

③ 이중계약 예방법

무자격자가 중개업 등록증이나 자격증을 빌려서 중개사무소를 차리는 경우가 있기 때문에 공인중개업자가 정식으로 등록된 사람이 맞는지 사전에 확인해야 한다. 

국가공간정보포털 (nsdi.go.kr)

국가공간정보포털

공인중개사의 신분증을 확인해 꼭 증서를 받을 수 있도록 해놓아야 한다. 

 

 

④ 중복계약/ 다중계약 예방법 

국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr)

국토교통부 실거래가 공개시스템

중복계약이나 다중계약 보증금이 주택가격과 비슷한 경우에 많이 일어나기 때문에임대인이 집을 담보로 빚을 많이 지고 있는 깡통주택을 피하는 것이 좋다.

 

또한 임대인이 기존 세입자의 보증금을 돌려줘야 이사를 가기 때문에 입주 예정일 전까지 기존 세입자가 나갔는지 확인하고 잔금을 지급해야한다. 

 

→임대인과 기존 세입자가 합의하여 보증금을 기존 세입자에게 직접 입금하는 경우에는 계약서의 특약 사항에 '보증금을 기존 세입자의 계좌로 입금한다'는 사실을 정확히 기재해두어야 한다. 

 

⑤ 신탁사기 예방법

먼저 등기부등본의 갑구를 통해 신탁 여부를 확인해야한다. 갑구의 등기목적 항목을 확인하여 신탁여부를 체크하고 신탁 등기가 되어있는 경우에는 신탁회사의 동의를 받고 진행하거나 신탁회사와 직접 계약해야 한다. 

 

→ 신탁회사의 동의 없이 계약하면 계약 자체가 무효되거나 퇴거 요청을 받을 수 있다. 

 

⑥ 보증금 미지급 대처법

- 임차권등기명령 신청

이사를 가더라도 임차등기권명령을 완료해 놓으면 대항력을 유지할 수 있다. 

 

- 지급명령 신청

전세금 반환 소송에 비해 소요 기간이 짧아 한달 내에 지급 결정 확정이 가능하고 비용이 적게 들기 때문에 경제적으로 유리하다. 

 

- 전세금 반환 소송

약 6개월 기간이 소요되고 비용이 많이 든다. 여기까지 가는 경우는 드물며 추후 경매신청을 통해 변제 받을 수 있다. 

 

전자소송 (scourt.go.kr)

전자소송

 

전세사기 유형과 예방 및 대처법 한눈에 살펴보기 

3. 전세사기 대책 

안심전세앱 개발

안심전세앱은 주변 유사주택 거래 내용이 확인가능하며 불법건출물 여부도 확인할 수 있다. 

기존 임대인은 세입자의 빚, 체납 내역 등을 은행을 통해 확인 가능하지만 임차인은 임대인의 채무나 체납 내역 등을 확인할 수 없었는데 앱을 통해 임차인 정보열람권한이 강화되어 임대인에게 선순위보증금 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있고 전세계약 체결 전 임대인에게 납세증명서를 요구할 수 있게 되었다.