부동산담보대출 LTV 한도 DSR 계산 (ft. 투기과열, 조정대상지역)

단기간에 급등한 집값을 경험했을 것이다. 현금만으로 아파트를 매수하기에는 사실 어렵기 때문에 주택담보대출을 고려해야한다. 오늘은 주택담보대출을 고려하는 이들을 위해 도움이 될 만한 정보를 포스팅하려고 한다. 

 

부동산담보대출, LTV, DSR, DTI의 개념에 대해 살펴보고 계산 팁까지 알아보자! 

 

 

LTV - 주택담보대출비율 

LTV = Loan to Value Ratio의 약자로 돈을 빌릴 때 인정되는 (자산) 가치의 비율을 뜻한다. 

 

전체 집값 중 대출을 받을 수 있는 비율을 말하며 LTV가 50%라면 대출의 담보 대상이 되는 주택 가격의 50%까지만 대출이 가능하다. 

 

집값이 6억이라면 대출로 충당가능 금액은 3억까지 가능하다는 것이다. 

 

LTV ▲ = 대출 가능 금액 ▲

LTV ▼ = 대출 가능 금액 ▼ 

 

LTV는 지역마다 다르며 서울과 같은 투기지역, 투기과열지역에 해당하면 LTV가 비교적 낮게 설정이 된다. 비규제 지역은 LTV가 비교적 높게 설정된다고 보면 된다. 이러한 내용들은 은행에서 설정한 것이 아닌 정부에서 설정한 부동산 규제중 하나이다. 

 

 

조정대상지역, 투기과열지역 대출

투기과열지구, 조정대상지역에 따라 주택담보대출 TLV가 다르게 적용되는데 투기과열지구는 현행 50%의 LTV가 적용되고 현재 국회에서 6억까지 60% 9억까지 50% 비율로 확대논의중이다. 조정대상지역의 경우도 현재는 60%의 LTV가 적용되나 5억원까지 70%, 8억원까지 60%의 LTV 적용을 해주는 법안이 논의중이다. 

 

DTI - 총부채상환비율 

DTI = Debt to Income Ratio의 약자로 연소득대비 대출 상환액을 의미한다. 

LTV가 주택의 가치를 뜻한다면 DTI는 상환 능력을 뜻한다. 연 소득에서 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율로 개인의 채무 상환 능력을 평가하는 지표이다. 받고자 하는 신규주택담보대출의 원금과 이자, 금융 부채 이자 등을 고려해 개인의 채무 상환 능력을 평가한다.

 

은행의 입장에서는 상환 능력이 있는 사람에게 대출을 해줘야 만기 때 대출원금과 이자를 받을 수 있다. 만약 본인이 무리한 대출을 했을 때 대출금을 상환하지 못하면 안좋은 상황까지 갈 수 있는 것이다. 

 

즉 DTI 비율을 적절하게 조율하는 것이 은행과 대출자(고객) 모두가 안정적일 것이다. 

 

 

DSR - 총부채원리금 상환 비율 

DSR =  Debt Service Ratio의 약자로 총체적 상환 능력 비율을 뜻한다. DTI 지표보다 조금 더 까다로우며 DTI는 주택담보대출만 원리금을 포함했지만 DSR는 기타 대출까지 모두 원리금으로 포함한다. 

기타 금융 부채 자동차 할부금, 카드론, 학자금 대출 등 개인의 모든 금융 부채를 의미한다. 일반적으로 DSR이 90%를 넘을 경우 은행은 해당 고위험 대출군으로 분리하며 현재 DTI처럼 정해진 기준은 없으나 금융회사에서 대출 심사 시 적극적으로 고려하는 기준이다.