상가 투자 계획한다면 상가 세금부터 알아보자 (취득세 종합부동산세 부가가치세 재산세)

    오늘은 상가 투자 세금에 대해 정리해보았다. 취득세, 종합부동산세, 부가가치세, 재산세 등에 대해 알아보자! 

    상가 

    상가의 사전적 의미는 상점들이 죽 늘어서 있는 거리라고 나온다. 우리가 흔히 길을 걷다가도 다양한 상가를 볼 수 있다. 상가는 아파트 단지 내 상가, 근린상가, 주상복합 상가 등 종류가 많다. 

     

    지난 정부 부동산 규제 특히 아파트 매수에 대한 규제가 강화되면서 투자자들은 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 상업 시설에 투자하는 퍼센트지가 높아졌다. 위의 그래프만 보아도 2020년 대비 2021년 확연히 늘어남을 확인할 수 있다. 

     

    뉴스보도에 따르면 부자들은 이미 주택을 보유한 만큼 취득세, 종부세 등의 부담으로 추가적인 주택 매수보다는 상가 매수에 적극적으로 나선다고 한다. 빌딩보다 상대적으로 자금 부담이 적은 소규모 상가 분양 투자 선호도가 1위라고 한다. 

     

     

    상가는 주택과 달리 수익을 낼 수 있다는 점에서 수익형 부동산으로 분류된다. 

     

    수익형 부동산 상가투자 특징 

    - 고정적인 임대 소득이 매월 나오는 안정적인 투자 수익

    - 공실 발생 시 위험요소 도래할 수 있으나 그렇지않다면 고수익 가능 

    - 임대료 상승과 상권 활성화로 상가가치가 높아지면 시세차익 가능 

     

     

    상가 투자 방법 

    상자 투자는 두 종류로 나뉜다.

    ① 신규 상가 분양

     - 만 19세 이상이면 누구나 청약이 가능함, 청약통장, 주택수 상관 X 

     - 분양 담당자 혹은 부동산을 통해 거래하며 중개 보수가 별도로 없음

     - 계약금 10% 납부 ▶ 중도금 무이자 대출 ▶ 잔금 납부의 순서로 진행

     - 신도시 상가일 경우 기존 상가 상권가 다르게 정확한 수익률이나 유동인구 등 파악하기 힘듬

     

    ② 기존 상가 매매 

    - 부동산을 통해 거래하기 때문에 중개 수수료 발생 

    - 계약금 10% 납부 후 잔금 납부 형식으로 진행

    - 기존 상권이나 유동인구, 수익률 확인이 가능하기 때문에 리스크가 상대적으로 적음 

     

     

    상가 건물 매매 

    1 - 부가가치세 (부가세) 

    부가세는 건물 매매 시 납부해야 하는 세금으로 상가 취득시, 임대소득 발생 시 발생한다. 

    부가세는 크게 일반과세자와 간이과세자로 나뉜다. 

     

    일반과세자 해당 시 

    - 세율 10%

     

    간이과세자 해당 시 

    - (2021년 6월 30일 이전 부동산 임대업)은 세율 30%

    - (2021년 7월 1일 이후 부동산 임대업)은 세율 40%

     

     

    2 - 취득세 

    - 납부기한 : 소유한 날로부터 60일 이내 납부

    - 세율 : 4.6%(농어촌특별세, 지방교육세 포함)

    - 기존 보유 주택, 상가에 대해 취득세 중과 없음 

    [취득세액 계산]

    취득세 = 과세표준액(매매가) X 취득세율

    - 취득세 무신고가산세 = 취득세 X 0.2

    -  취득세 납부지연가산세 = 취득세 X 납부지연일수 (지연일 2019.01.01이전) X 0.03% (이자율)

    - 취득세 납부지연가산세 = 취득세 X 납부지연일수 (지연일 2019.01.01 이후) X 0.025% (이자율)

    - 취득세 납부지연 가산세 = 취득세 X 납부지연일수 (지연일 2022.06.07 이후) X 0.022% (이자율) 

     

     

    3 - 임대사업자 종합소득세 

    건물 매매 시 납부해야하는 세금이 종합부동산세 줄여서 종부세라고 한다. 

     

    사업소득금액 = 총수입금액 - 필요경비(총수입금액 X 단순경비율) 

     

    - 도소매업 등 : 6천만원

    - 제조업, 숙박 및 음식점업 등 : 3천 6백만원

    - 임대업, 서비스업 : 2천 4백만원 

     

    사업소득금액에 따라서 세율 적용이 달라지며 가장 기본적인 연 2400만원 미만으로 단순경비율 41.5%로 경비처리를 해서 종부세를 계산한다. 

     

    4 - 재산세

    건물을 매매하면서 재산이 늘어났으니 납부해야 하는 세금이 재산세이다. 

    재산세율은 주택과 토지로 구분되며 주택에는 건물이 포함이며 과세표준에 따라 세율이 달라진다.  재산세는 1년에 두번에 나누어서 납부한다. 

     

     

     

    상가 투자는 세금에 대한 기본적인 이해가 필요하다. 신규 상가를 분양 시 상권, 입지, 유동인구, 주변 시세등을 고려해야 한다. 

     

    상가 투자 시 유의할 점

    위에 설명했지만 상가투자는 하이리턴 하이리스크 투자로 고수익 고위험의 투자처이다. 아파타의 경우 시세가 대부분 일정하지만 상가는 같은 지역이이여도 시세차이가 다르다. 

     

    상가를 투자할 때는 공실이 되지 않도록 상권파악, 유동인구 파악, 상가 편의시설과 입지에 대한 분석이 충분히 이루어져야 한다. 

     

    지하철역이나 집으로 향하는 동선에 따라 유동인구가 달리지기 때문에 출퇴근 시간, 점심, 심야 시간, 주말의 인구 흐름을 잘 관찰해야한다. 

     

     

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