전세 계약 전 꼭 확인해야 할 등기부등본 발급 및 등기부 보는 법

우리가 주택을 구입하거나 경매로 나온 부동산에 입찰을 하려고 알아볼 때 꼭 확인해야 하는 서류가 여러가지 있는데 그 중 등기부등본에 대해 알아보자. 등기부등본은 집을 사거나 부동산 입찰을 할 때도 필수로 알아야하고 부동산 거래의 첫걸음이기도 하며 특히 전세 계약 때 등기부등본만 꼼꼼히 확인해도 전세사기의 위험이 줄어든다.

 

그렇다면 등기부등본을 어디서, 어떻게 봐야하는지 함께 알아보자. 

 

 

등기부등본이란?

부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재된 공적장부로 해당 부동산의 과거부터 현재까지를 알 수 있는 부동산 이력서라고 생각하면 이해하기 쉽다. 

 

Tip : 단독주택의 경우는 토지와 건물의 등기부등본을 별도로 발급받아야 하고, 아파트 등의 집 한 건물은 집합건물 등기부등본에서 모든 사항을 확인할 수 있다. 

 

등기부등본 열람&발급 방법 

등기부등본을 열람 또는 발급하기 위해서는

인터넷 검색창에 "대법원 인터넷등기소"를 검색 후 홈페이지에서 쉽게 열람, 발급받을 수 있다. 

 

1) 메인 페이지에서 열람하기 또는 발급하기 중 클릭

2) 부동산 구분, 시/도, 주소 입력 후 검색 클릭

• 부동산 구분 : 아파트, 오피스텔 등은 집합건물 선택
• 시/도 : 해당 부동산이 있는 지역 선택
• 주소 : 아파트 이름과 동/호수 검색 (예시) @@아파트 101동 1004호 

3) 수수료 결제 후 열람하기 또는 발급하기 

 

등기부등본 보는 법

등기부등본은

표제부 / 갑구 / 을구로 구성되었다. 

 

1) 표제부 : 해당 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 현황

2) 갑구 : 해당 부동산의 소유자가 누구이며 그동안 누구의 소유였는지 등

3) 을구 : 소유권 이외에 해당 부동산을담보로 설정된 이력사항 등   

 

1) 표제부

표제부 : 해당 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 현황

• ① 등기사항 기재 순서
• ② 해당부동산이 등기 접수된 날 (건물의 연식파악가능)
• ③ 표제부 상단에 기재된 주소와 관심 부동산 주소가 일치하는지 확인
• ④ 집의 구조 (층수, 면적 등) 

 

2) 갑구

갑구 : 해당 부동산의 소유자가 누구이며 그동안 누구의 소유였는지 등

 

갑구는 소유권에 관한 사항으로 현재 집주인을 표시하며 소유권과 관련된 제한사항도 갑구에 표기가 된다. 

 

• ①등기한 순서 → 가장 아래가 현재의 소유자 
• ② 등기의 내용 또는 종류 (ex: 소유권보존, 소유권이전 등)
• ③ 등기신청서를 접수한 날짜 
• ④ 매도인과 매수인 사이 계약을 성사시킨 날짜& 등기의 원인
• ⑤ 소유자 이름, 주민번호, 주소 → 집 소유자와 현재 집주인 일치여부 확인 

Tip : 갑구에서 꼭 확인해야 할 사항

 - 법적 다툼 유무 : 가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매 등

 - 단, 위의 내용이 있지만 빨간색으로 삭제가 되어 있다면 현재는 해결이 되었음을 의미함

 

 

3) 을구

을구 : 소유권 이외에 해당 부동산을담보로 설정된 이력사항 등 

 

을구는 소유권 이외의 권리에 대한 사항이 적혀있다. 대표적으로 그 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려준 저당권(근저당권), 전세권, 지상권 등이 표시되어있다. 

 

만약, 을구에 아무런 정보가 없다면 해당 부동산을 담보로 잡은 채무가 없는 의미이다. 

 

• ① 기재된 순위번호에 의하여 권리간 우선순위가 결정되므로 매우 중요한 항목
• ② 등기 내용 (ex : 근저당권설정, 전세권설정, 지역권설정 등)
• ③ 부동산의 권리자 및 기타권리사항 표시 
• ▶ 근저당설정 = 집주인이 금융기관에서 주택담보로 돈을 빌림
• (권자 및 기타사항란에 채권최고액, 채무자, 근저당권자 등이 기재됨)
• ▶ 채권최고액은 보통 빌린 금액의 110%~130% 정도로 설정   

 

등기부등본을 확인이 중요한 이유 

[예를들면]

계약 전, 등기부등본을 확인하는 것이 중요한 이유는 위의 사진에 나온 예시와 같이 은행(1순위)이 가장 먼저 집주인에게 2억원을 대출해주었고 이후에 세입자(2순위)에게 전세금 2억원인 상황에서 집주인이 대출을 갚지 못하고 아파트가 경매에 넘어갔고 시중거래가 4억 5천만원인 아파트가 3억 6천만원에 낙찰되었을 경우,

 

[Q&A] 

세입자는 2억원의 전세 보증금을 전부 돌려받을 수 있을까?

→ 정답은 NO! 돌려받을 수 없다. 

 

 

이럴경우 세입자(2순위)가 받을 수 있는 돈 결국 세입자는 약 4,000만원의 전세보증금을 받지 못한다. 

 

 

계약전, 등기부등본을 꼭 확인해야 하는 이유가 잘 설명되어있다. 오늘은 등기부등본 열람 및 발급방법과 등기부등본을 통해서 어떤 내용들을 알 수 있는지, 전월세 임차인의 경우 더욱 주의깊게 살펴봐야할 사항에 대해 알아보았다.