선분양 후분양 아파트 차이 장점 및 단점 모집공고문 비교

최근 아파트 철근 누락 사태로 주택 시장에 후분양 아파트에 대한 관심이 커졌다. 아파트 골조 공사가 이미 완료된 상태에서 분양되는 방식이기 때문에 설계 및 시공 단계에서 부실 문제를 방지할 수 있다는 점에서 기대가 있다. 아파트 선분양과 후분양의 차이점과 장단점에 대해 자세히 알아보자. 

LH 아파트 철근 누락과 콘크리트 강도저하가 발견되서 전수조사를 했다. 생각보다 많은 곳에서 누락이 발견 되었고 LH는 부실시공이 이뤄진 단지들에 대해 보강공사를 실시한 후 정밀 안전점검도 진행할 예정이다. 

 

철근누락이나 여러가지 하자 문제가 LH만의 문제가 아니며 위의 목록처럼 요즘 짓는 아파트들이 부실하게 짓는것 자체가 문제며 저편한세상, 다이, 힐스테이트, 꿈에지린 등 다양한 패러디까지 나왔다. 

 

 

이렇기 때문에 후분양의 인기가 높아지고 있는 것이다. 먼저 선분양과 후분양의 차이점부터 알아보자.

1. 선분양 

대한민국에서 대부분의 많은 분들이 기존에 하고 있는 분양 방식은 선분양이다. 아파트가 완공되기 전에 입주자에게 분양을 하는 것으로 건물이 다 완공되기 이전에 계약금과 중도금을 납부해서 건설 자금으로 이용할 수 있는 제도이다. 

 

- 선분양 장점

입주 예정자는 2~3년의 건설시간 동안 분양대금을 마련할 기간이 길어서 경제적 부담이 덜하며 중도금 대출을 이용할 수 있고 중도금무이자 아파트의 경우 건설사가 중도금대출이자를 감당하는 아파트도 있기 때문에 한번에 큰 돈이 들지 않는 다는 장점이 있다. 

 

분양가가 후분양가보다는 낮게 측정된다. 건설사가 대출을 받아 집을 지으면 많은 이자비용이 발생하게 되고 자금 조달이 원활하게 이루어지지 않으면 공사지연 등에 따른 추가 비용이 발생하기 때문에 분양가가 높아질 수 밖에 없다. 

 

비교적 저렴한 분양가로 인해 몇년치 시세차익과 프리미엄을 얻을 수 있다. 

 

 집값 마련할 충분한 기간 확보, 비교적 낮은 분양가로 분양, 시세차익과 프리미엄 기대 

 

- 선분양 단점

분양대금을 마련할 시간은 충분하지만 여러가지 사유로 (무주택, 전세만기) 등에 시기를 맞추기가 어렵다는 것이다. 입주시기가 2-3년 미뤄지기 때문이다. 중도금무이자가 아닐 경우에는 중도금 이자를 2-3년에 거쳐 쌓이는 점과 모델하우스를 보고 계약할 수 밖에 없어서 입주 사전점검때는 하자나 부실공사 등의 위험을 뒤늦게 발견할 수 있는 점이 단점이다.

 

입주까지 오랜기간 대기, 중도금 이자 발생 부담, 하자/부실공사 위험도 높음 

 

 

2. 후분양

주택이 60~80% 정도로 완공된 상태에서 실물을 확인한 후 구매할 수 있는 제도이다. 골조공사까지 끝난 아파트를 분양하는 방식이다. 주택은 건설사에 의해 완공되어 있으며 구매를 원하는 입주자는 건축물의 완전한 모습과 상태를 볼 수 있다.

- 후분양 장점 

내부 및 외부 디자인과 품질을 확인할 수 있고 완료된 주택이기 때문에 구매 후 즉시 입주가 가능하며 시공 단계의 부실 문제를 크게 우려하지 않아도 된다. 

 

분양 후 입주가 빠르게 가능하다는 점이다. 적게는 수개월에서 1년 이내로 입주가 가능하기 때문에 선분양보다 주택 공백이 없이 입주가 되기 때문에 분양 집 들어가기 전 전,월세 살이등 이사에 이사를 안해도 된다는 점이다.

 

투기수요가 차단될 수 있다. 실소유자에게 많은 물량이 공급될 수 있다. 

 

직접 실물 확인 가능 (실물일조량 체크), 분양 후 1년이내 빠른 입주 가능, 시세차익을 노린 투기수요가 차단 

 

 

- 후분양 단점 

건설사가 자금을 입주자에게 조달할 수 없기 때문에 조달 비용이 상승하고 단기간에 주택을 매입해야 하므로 부담이 될 수 있다. 분양금액이 높을 수 있고 완공이 끝난 집으로 주택 시장 가치를 반영하므로 상대적으로 선분양보다 높은 가격을 지불 할 수 있다는 뜻이다.

 

선분양처럼 중도금 분할 납부가 아니기 때문에 초기자금을 지불해야 하므로 자금 부담이 크다.

 

상대적으로 높은 분양가 / 초기 자금 부담 

 

 

선분양과 후분양 특징과 차이점 

①공급 시기 

[선분양]

건설이 진행중인 주택이나 아파트를 사전에 분양하여 진행 

→ 공사 시작 전부터 분양 진행

 

[후분양]

건설이 완료되어진 주택이나 아파트를 분양하는 방식으로 진행

→ 공사의 60~80% 또는 완전 완료된 후 분양 

 

 

②분양가 결정

[선분양]

분양가격은 주택이 완공하지 않은 상태에서 결정된다. 분양자는 매입전 분양 가격을 알 수 있다.

 

[후분양]

완공된 주택의 가치를 반영하여 분양가격이 결정된다.

 

 

③자금 부담 

[선분양]

분양자들은 주택 구입을 위한 자금을 먼저 건설사에 지급한다. 건설사는 초기 자금 확보를 한 후 공사를 진행한다. 

 

[후분양]

분양자는 완공된 건물을 매입하므로 주택 구매 시점에 비용을 부담한다. 

 

선분양은 완공되지 못한 건물을 사전에 분양하는 방식으로 분양 가격이 이미 결정 된 후 초기비용을 미리 지불하고 후분양은 완공 후 분양하는 방식으로 분양가격은 주택 가치를 반영한다. 

 

두가지 분양 모두 장단점이 있다. 만약 초기자금이 부담스럽고 돈을 모아야하는 기간이 필요하다면 후분양 보다는 선분양이 나을것 이고, 초기 자금이 여유롭고 이사시기가 빨라야하거나 아파트의 하자 등을 안전하게 가고 싶으면 후분양을 선택하는 것이 좋다. 

 

 

선분양 공고문 예시

선분양은 계약시 10% 또는 5%.5%나누어서 지불하고 이후 60%는 중도금, 입주시 30% 잔금처리 방식으로 계약금을 내고 중도금은 건설사와 은행간의 중도금이 진행되며 입주자는 잔금 치루는 시기에 중도금 이자를 치루고 무이자 진행의 경우 별도 낼 이자는 없다. 

 

위의 설명대로 계약금만 지불하면 완공하는데 2-3년이 걸리기 때문에 자금을 마련할 기간이 충분한 점이 장점이다. 

 

 

후분양 공고문 예시 

후분양은 계약시 5~10%를 지불하고 이후 중도금을 10~15%납입해야한다. 위의 공고는 1차때 5% 2차때 10%를 지불하는방식이다. 기간을 살펴보면 선분양은 6개월 마다 중도금을 6차에 걸쳤다면 후분양은 1차 중도금을 내고 두 달만에 2차 중도금을 지불하는 것을 확인할 수 있다. 

 

후분양의 경우 건설사에서 직접 은행과 중도금 대출을 진행하지 않을 확률이 크기 때문에 중도금까지 치룰 자금을 여유있게 마련해놓아야 한다. 

 

지금까지 아파트 선분양과 후분양의 특징과 장단점,모집공고문 예시를 살펴보았다. 치솟는 금리로 상가, 오피스텔, 아파트 모두 불황기를 겪고 있는데 신혼부부나 아이를 키우는 부부 등 실거주로 필요한 1채는 있어야지 주거확립으로부터 오는 안정감을 가질 수 있다. 

 

투기 보다는 실거주를 위한 부동산 정보를 필요로 하시는 분들은 선분양과 후분양의 차이점을 알고 자금 마련 계획을 짜신 후 청약 신청할 때도 유의해서 신청하기를 바랍니다.