임대차 3법 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제

 

임대차3법

먼저 임대차3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안을 말한다. 

 

상대적으로 을인 세입자를 보호하기 위해 만들어진 법안이다. 

 

계약갱신청구권

임차인이 계약한 집엥서 계속 거주하기를 원하는 경우 1회에 한정하여 2년 계약을 갱신해 청구하는 권리를 말한다. 임대료 급등으로 자주 집을 옮겨야 했던 임차인 보호를 위해 개선한 제도이다. 기존 기간에서 2년을 더 요구하는 권리를 법적으로 보장받는다. 

 

※2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전 까지의 기간에 계약갱신 청구

 

계약갱신청구권은 전세 계약 시 최대 4년의 주거를 바로 보장하는 의미가 아니며 1회에 한해 기존 계약을 2년 연장할 수 있는 권리를 부여하는 것이다. 

 

 

전월세상한제

계약 갱신 시 임대료의 증액 상한을 5% 이내로 제한하는 제도이다. 전월세상한제는 임대료 상승분이 예측 가능하고 임차인은 임대료 급등으로 인한 걱정이 줄어든다. 

 

전우러세 계약갱신청구권제와 상한제는 7월 31일부터 시행했으며 종전 임대료를 기준으로 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용된다. 

 

전월세신고제 

새롭게 계약한 전월세 내용을 지자체에 30일 내로 의무적으로 신고하는 제도이다. 기존에는 전입신고와 확정일자 2가지를 받았는데 현재는 전월세계약 신고까지 3가지를 신고해야한다.

 

주민센터에서 전입신고를 할 때 계약서를 첨부하면 전월세계약 신고와 함께 확정일자가 부여되어 한번에 해결할 수 있기 때문에 복잡하지 않다. 

 

※계약 후 30일 이내에 신고를 해야하며 30일 이내에 전입을 하지 않는 경우 신고를 미리 해야 할 수 있다. 

 

 

계약갱신청구권을 사용하지 못하는 경우 

위에 설명했듯이 집주인을 포함하여 직계존속·비속이 실거주를 위해 세를 놓은 집에 들어올 경우에는 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 조항이 있다. 

 

세입자가 퇴거한 뒤에도 임대차 정보를 열람할 수 있게 만들어 집주인 포함 직계존속이 실제 거주하는지를 알 수 있도록 안전장치를 해놓았다. 만약 계약사항과 달리 새로운 세입자를 받았다면 손해배상을 청구할 수 있다. 

 

전국 전월세 거래 비중 추이 

임대차 3법이 시행된 지 2년이 지났다. 위의 표를 보면 2020년과 2022년을 비교 했을 때 월세가 전세를 따라잡으면서 1년 6개월 전세가격이 치솟았다. 새정부는 임대차 3법으로 잘못된 전월세 시장을 바로 잡을 수 있는 부동상 개혁 입법이 필요하다가 밝히면서 임대차 3법의 수정이 필요하다고 한다. 

 

임대차3법 유지vs폐지

지난 2020년 7월 도입된 임대차법으로 가파르게 오른 전세가격과 금리상승 기조가 겹치면서 전세대출금 상환 부담이 가중되어 월세로 눈을 돌리는 수요가 급증했다. 예를들어 서울 아파트 평균 전셋값은 임대차3법 시행 후 2년 만에 29% 올랐다. 

 

서민주거 안정을 취지로 도입된 법이 서민들에게 실질적인 도움이 되는지는 의문이다. 새정부는 임대차3법에 대한 제도 손질 방향으로 논의 중인 것으로 보인다. 

 

오늘은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제에 대해 알아보았다. 세입자라면 놓치지 말고 글을 읽어본 후 적절한 시기에 도움이 되기를 바란다.